공인중개사 2차 시험은 전체적으로는 1차 시험 난이도와 비슷합니다. 하지만 세부적으로 들어갔을 때는 상대적으로 쉬운 과목이 있고 어려운 과목이 있습니다. 그래서 전략적으로 공부하는 게 가장 중요한 시험입니다.
공인중개사 1차 공부방법 및 출제경향공인중개사 시험 제도의 특성과 출제 경향
공인중개사 시험은 응시자 수가 다른 전문직 시험에 비해 압도적으로 많습니다. ‘제2의 수능’이라 불릴 만큼 매년 최소 10만 명에서 많게는 30~40만 명까지 응시하는 경우가 많아, 상대평가나 주관식 시험으로 전환하기에는 채점 인력 확보에 현실적인 어려움이 따릅니다. 매년 이의제기가 빗발치고 중복 정답이 발생하는 등 문제의 질이 낮다는 지적이 꾸준히 제기되고 있습니다. 이러한 현실적인 이유들로 인해 공인중개사 시험 제도는 당분간 현재의 틀을 유지할 가능성이 높습니다. 따라서 수험생들은 현행 절대평가 방식과 출제 경향에 맞춰 효율적인 학습 전략을 수립하는 것이 중요합니다.
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공인중개사 2차 시험 과목별 공부 방법
공인중개사 2차 시험은 공인중개사법, 부동산공법, 부동산공시법(지적법, 등기법) 및 부동산세법의 네 과목으로 구성됩니다. 이 네 과목은 40문항씩 객관식 5지선다형으로 출제됩니다. 1차와 마찬가지로 전 과목 평균 60점 이상, 과목당 40점 미만의 과락이 없어야 합격입니다.
✍️ 공인중개사법 공부 방법
공인중개사법은 2차 시험을 통과하기 위한 가장 고득점을 맞아야 하는 전략적인 과목입니다. 매년 난이도는 다르지만 평균적으로 불합격자 기준으로도 60~70점대로 높은 점수가 형성되어 있고 합격자 기준으로는 70~80점대로 평균이 형성되어 있습니다. 법조항이 많지 않기에 “이게 문제야?” 싶을 정도의 쉬운 문제들이 많습니다. 하지만 해가 가면 갈수록 문제의 디테일이 어디가 틀린 건지 이해가 안 될 정도로 굉장히 디테일하게 파고들어서 오히려 다른 과목에 비해 더 어렵다고 할 정도입니다. 그럼에도 여전히 고득점 맞을 수 있는 과목인 건 확실합니다. 다른 과목은 법조항이 많기 때문에 아예 틀리라고 낼 수 있는 문제가 많기 때문입니다. 그러므로 중개사법은 다른 과목과는 달리 매우 디테일하게 정말 꼼꼼하게 다 외운다고 생각하시고 공부하시는 게 제일 좋습니다. 목표 점수는 최소 80점 이상으로 잡으셔야 2차 시험을 수월하게 합격할 수 있습니다.
✍️ 부동산공법 공부 방법
2차 시험과목의 꽃이라고 할 수 있을 정도로 가장 어려운 과목이 아닐까 싶습니다. 법조항 자체가 공인중개사법에 비해 산술적으로만 해도 최소 10~20배 정도 차이가 나기 때문에 디테일하게 공부할 수 없을뿐더러, 다른 이해 과목이나 다른 법 과목과 달리 공법은 철저하게 암기 과목입니다. 왜 몇 미터인지, 왜 몇 개인지 이유가 없습니다. 그냥입니다. 그 속에서 암기법을 만들고 별의별 방법으로 공부해야 간신히 과락을 면하고, 합격 점수인 60점이면 고득점인 과목입니다. 절대 무리해서 70~80점 목표로 할 필요가 없습니다. 공법은 큰 틀을 보는 게 가장 중요합니다. 큰 틀만 해도 양이 엄청 많습니다. 그리고 휘발성이 매우 강한 과목이기 때문에 주기적으로 공법의 체계도를 그릴 줄 알아야 합니다. 공법 공부의 시작은 체계도 그리기입니다.
✍️ 부동산공시법 및 부동산세법 공부 방법
공법이 가장 어렵다고 하면 공시법과 세법은 중간 난이도로 적절한 과목입니다. 공시법은 지적법과 등기법 두 가지로 나뉘며, 공부법도 조금은 달리해야 합니다. 지적법은 법의 성격이나 난이도를 보면 중개사법과 비슷합니다. 법조항도 많지 않으며 난이도도 쉬운 문제에 속합니다. 공시법 및 세법은 총 40문제로, 그중 지적법 12문제와 등기법 12개로 나뉘는데 지적법의 12개 중 10개는 정말 쉬운 문제여서 무조건 맞춘다고 생각하고 공부할 정도입니다. 그에 반해 등기법은 성격이 1차 과목의 민법과 비슷합니다. 민법에 관한 내용도 나오기도 하지만 이해를 갖고 공부해야 하는 부분이 많습니다. 양적으로는 많지는 않습니다. 그래도 평균적으로 12문제 중 6~7개 문제는 쉬운 문제입니다. 노력에 비해 고득점하기 힘든 과목 중에 하나입니다. 6~7개를 꼭 맞추고 나머지는 찍는다는 전략으로 공부의 양을 조절하셔야 합니다.
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세법은 공시법 및 세법의 40문제 중 총 16문제를 담당하고 있습니다. 세법 자체만으로는 공인중개사 시험 전체보다도 시험 범위가 많지만, 공인중개사법에 나오는 세법은 거래 관련 세법만 공부하게 됩니다. 하지만 그 양 자체도 매우 많습니다. 그런데 총 16문제로 문제의 개수가 많지가 않습니다. 그러다 보니 파트별로 열심히 공부해도 1문제, 많게는 2문제이고 제일 많이 나오는 양도소득세 파트는 정말 어렵습니다. 일단 세법 자체가 굉장히 디테일한 과목이고 이유 없습니다. 세금 몇 프로 몇 프로 하는데 이유가 어디 있겠습니까, 그냥 외워야 합니다. 16문제 중 8~10개를 목표로 공부하셔야 하고 나머지는 양을 조절하면서 버리셔야 합니다. 매년 나오는 파트도 기출문제를 보게 되면 아시겠지만 정말 “이게 끝이야?” 할 정도로 몇십 년 동안 매년 나오는 문제도 굉장히 적습니다. 계륵 같은 시험입니다. 그럼에도 기출로 공부하셔야 하는 건 변함이 없습니다.
공인중개사 2차 시험 일정 및 시간표
공인중개사 시험은 매년 10월 마지막 주 토요일에 시행되는 것이 일반적입니다. 시험은 1차 시험 종료 후 휴식 시간을 가진 뒤 2차 시험이 치러집니다.
| 구분 | 접수 기간 | 추가 접수 | 시험일 | 합격자 발표 |
| 공인중개사 시험 | 매년 8월 초 | 매년 10월 중순 | 매년 10월 마지막 주 토요일 | 시험일 기준 약 한 달 뒤 |
📅 공인중개사 2차 시험 시간표 (2차)
2차 시험은 2교시로 나뉘어 진행됩니다. 1교시는 ‘공인중개사법’과 ‘부동산공법’을, 2교시는 ‘부동산공시법’과 ‘부동산세법’을 치르게 됩니다. 각 과목당 40문항씩 출제되며, 1교시는 총 100분, 2교시는 총 50분이 배정됩니다.
| 구분 | 입실 시간 | 시험 시간 | 비고 |
| 2차 시험 | 12:50까지 | 1교시: 13:00~14:40 (100분) 2교시: 15:00~15:50 (50분) | 1교시: 공인중개사법, 부동산공법 2교시: 부동산공시법 및 부동산세법 |
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공인중개사 2차 시험 합격 전략: 공부 순서와 방법
이건 순전히 제 개인적인 경험에 의한 공부 전략입니다. 다년간의 실패로 터득한 것이기에 조금은 도움이 되셨으면 합니다.
- 공부 순서: 지적법 → 등기법 → 공인중개사법 → 공법 → 세법 순으로 공부하는 것을 추천합니다.
- 지적법은 법 개정 자체가 거의 없는 과목이어서 작년 강의를 봐도 무방할 정도로 변화가 없습니다. 그리고 2차 과목 중에 가장 쉽게 접근할 수 있기 때문에 쉬운 과목을 먼저 공부해 부담을 덜 수 있습니다.
- 등기법은 딱 중간 난이도인 과목인 만큼 쉬운 문제들 위주로 맞춘다고 생각하시고 너무 디테일하거나 어려운 문제들은 과감하게 버리세요. 다른 과목도 할 양이 많습니다.
- 공인중개사법도 매년 개정이 조금 있는 과목입니다. 그래도 세법보다는 적어서 큰 틀과 어느 정도의 디테일은 미리 공부하실 수 있고, 고득점을 받아야 하기 때문에 가장 시간을 많이 투자해야 하는 과목입니다.
- 공법은 정말 휘발성이 매우 강한 과목이기 때문에 저는 오히려 막바지에 시험을 준비했습니다. 초반에 봐도 어차피 까먹을 거면 막판에 빠르고 많이 봐야겠다고 했습니다. 공법을 공부할 때는 반드시 기초 강의를 꼭 들어야 합니다. 다른 과목들은 기초 강의를 포기하려면 포기할 수 있는 과목들이 있습니다. 하지만 공법은 정말 많은 내용을 공부해야 하기 때문에 기초 강의로 아주 기초적인 체계부터 잡아 나가셔야 합니다.
- 마지막으로 세법은 앞에도 말씀드렸듯이 개정된 부분이 워낙에 많아 나중에 공부하시는 걸 추천합니다. 일단 개정된 것부터 체크하시고 공부하셔야 합니다. 그냥 공부하면 헷갈리기 정말 좋은 과목입니다. 그리고 가장 중요한 건데, 세법은 따로 시간 내서 공부하지 마시고 1~2번 강의 들으면서 공부하고 자투리시간에만 공부하세요. 세법이 처음에는 낯설고 양이 많게 느껴지는데 나중 되면 따로 시간 내서 공부하기에는 시간이 아까운 과목입니다. 그만큼 양이 많지가 않습니다. 저는 자투리 시간에는 다른 건 아예 안 하고 오로지 세법만 했습니다.
FAQ: 공인중개사 2차
Q1: 공인중개사 2차 시험은 단기 준비로 합격이 가능한가요?
A1: 불가능하지는 않지만 매우 어렵습니다. 특히 ‘공법’이라는 과목의 방대한 양과 난이도 때문에 단기간에 과락점수인 40점을 넘는것도 쉽지 않습니다.
Q2: 1차와 2차 시험을 동차 합격하는 것이 좋나요?
A2: 일반적으로 1년 동안 시험을 준비한다면 동차 준비를 권장합니다. 그러나 봄이 되었을 때 1차 과목 평균 점수가 50점 미만이라면 동차를 포기하고 1차 합격에 집중하는 것이 현명한 전략일 수 있습니다. 섣불리 2차까지 준비하다가 모두 불합격하는 것보다, 1차를 확실히 합격하고 다음 해에 2차 시험만 준비하는 것이 훨씬 안정적이고 효율적입니다.
Q3: 공인중개사 2차 시험 준비 시 인강을 꼭 들어야 하나요?
A3: 이 글을 읽고 계신다면 인터넷 강의는 필수라고 할 수 있습니다. 독학으로 합격할 수 있는 분이라면 이 글 자체가 필요하지 않았을 것입니다.
